Court et doux: Comment a pour effet pratique Mietreform pour vous en tant que propriétaire

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Le 01 Septembre 2001, le Mietreform entré en vigueur. Ici vous trouverez - par ordre alphabétique - un résumé pratique de toutes les modifications apportées par le Mietreform qui sont importants pour votre location quotidienne. Avertissement
Il est maintenant explicitement déclaré qu'une lettre d'avertissement ou mise en demeure de remédier à la situation, comme une exigence supplémentaire pour le licenciement immédiat essentiellement nécessaire. Seulement dans les cas suivants un avertissement ne est pas nécessaire: Une période ou un avertissement promet apparemment infructueuse, la résiliation immédiate est justifiée par des raisons particulières, pesant les intérêts des deux parties, ou que le locataire est en retard.

période de règlement
La facture doit être présentée au plus tard 12 mois après la fin de la période comptable. Le principe de l'efficacité est observée. Convertir temps opportun, votre locataire peut poursuivre en reddition de comptes.

Le projet de loi
Même si elle a été exclue dans le bail, les locataires d'appartements peuvent partir avec remboursement des frais créances avec des créances à louer par le propriétaire. Aussi, ne peut être exclue par contrat et la compensation du locataire pour enrichissement sans cause en raison du loyer payé en trop.

période d'exclusion
Une autre nouveauté est un délai de prescription pour la facture d'électricité. Convertir tard et donne la facture d'électricité d'un équilibre la charge du locataire, il doit faire le paiement supplémentaire si vous n'êtes pas responsable du retard. Ce est par exemple le cas lorsque les entreprises d'approvisionnement envoient également leurs factures si tard que vous ne pouvez pas garder votre propre période de paie contre le locataire. Le délai de prescription ne se applique pas aux demandes de remboursement du locataire contre le propriétaire pour les coûts d'exploitation surpayés.

Les handicapés
Votre locataire peut vous obliger à accepter des modifications structurelles ou autres installations qui sont nécessaires pour une utilisation accessible de l'habitation ou de ses accès, se il a un intérêt légitime. En tant que propriétaire, vous pouvez opter si votre intérêt dans le maintien inchangé de l'appartement et la maison emporte sur l'intérêt du locataire à une utilisation handicapés de l'appartement. Dans ce cas, les intérêts légitimes des autres locataires de la maison sont pris en compte. Vous pouvez également faire votre approbation, le paiement d'une sécurité supplémentaire raisonnable pour la restauration de l'état d'origine dépendante.

Les coûts de fonctionnement
Pour vous en tant que propriétaire, le contrôle est un must, sinon vous compromettre votre retour; avenir, il est également expressément dans la convention de location de la loi peut être convenu que le locataire assume les coûts de fonctionnement au sens du § 27 du second règlement de calcul. Voir aussi période comptable, délai, facture de services publics, droit de contrôle du locataire, de l'échelle d'évaluation.

Entrée en bail
Après la mort du locataire, le conjoint survivant, les enfants, le partenaire non marié, les membres d'un ménage doivent être autorisés à entrer dans le bail et continuer. Si le locataire décédé a payé aucun dépôt de loyer, vous avez droit en tant que propriétaire des personnes qui entrent dans le bail ou continuent de demander un dépôt.

Héritiers du locataire
Héritiers qui ne ont pas leur place habituelle au domicile du locataire décédé, bénéficiant d'aucune protection de location. Dans ce cas, vous pouvez résilier le bail en tant que bailleur, sans avoir à justifier d'un intérêt légitime.

Maturité du loyer
Pratiquement toutes les formes bail voir déjà avant, maintenant il est également expressément prévu par la loi: Le loyer est payable au début au plus tard le troisième jour ouvrable du mois.

Résumé licenciement
Un licenciement sommaire devait être déjà écrit à ce jour. Cependant, la raison pourrait être poussé dans le processus. Maintenant, le premier dénonçant raison importante doit être indiqué dans la lettre de résiliation.

raisons de dureté
Sous certaines conditions doivent le projet de modernisation du locataire votre propriétaire de refuser de tolérer. Le Mietreform élargit le cercle des personnes dont les intérêts doivent être pris en considération sur le côté de locataire. En plus de la locataire et sa famille ce sont tous les autres "membres de sa famille."

Communauté financière
En plus des formes de vie traditionnelles du mariage et de la famille aujourd'hui, il ya beaucoup d'autres formes de cohabitation permanente. Cela se traduira à l'avenir quand il se agit de savoir si le locataire une modernisation peut se attendre, ou qui est autorisé après sa mort, pour entrer dans le bail et continuer. Être pris en compte à l'avenir également les intérêts des personnes qui "conduisent comme un ménage commun continu" avec le locataire. Il se agit d'une communauté de ménage qui va au-delà d'une simple communauté d'affaires et résidentiel, et est particulièrement relié en permanence à ne importe qui avec le locataire. Non pas comme un partenariat enregistré de même sexe et d'autres communautés existantes telles que les deux personnes âgées se porter garant pour l'autre en permanence, ces exigences peuvent se rencontrer.

Index location
Une durée minimale pour le loyer indexé ne existe plus; il peut être convenu avenir indéfini. Comme un indice que l'indice des prix pour le coût de la vie de tous les ménages privés en Allemagne est autorisée.

Limite Cap
La limite de capuchon est réduite de 30% à 20%. Cela signifie que le logement peut augmenter à plus de 20% dans un délai de trois ans. Limite supérieure absolue reste la location habituelle de référence local.

Résiliation due à la modernisation supplément
Demandez à vos locataires un loyer pour la modernisation, votre locataire continue d'un droit spécial. Il peut mettre fin jusqu'à la fin du deuxième mois suivant la réception de l'augmentation de déclaration.

Les délais de préavis
Lorsque la location de logements sont pour les locataires et les propriétaires jusqu'à présent les mêmes délais de préavis; cette quantité en fonction de la durée du bail jusqu'à 12 mois. Dans l'avenir, se appliquer pour les locataires - indépendamment de la durée du bail - un délai de préavis de trois mois uniforme. Le délai de préavis pour vous en tant que propriétaire est prolongée de cinq ans à six mois, et après huit ans à neuf mois.

Mietdatenbank
Le Mietdatenbank est introduit comme moyen une nouvelle justification de la demande d'augmentation de loyer. Sous un Mietdatenbank on entend une collection continu conduit. Leur fonction est de fournir des informations sur les contrats de location et à partir de laquelle Mietänderungen connaissances sur les normes locales sont obtenus loyers comparables. Les résultats seront continuellement collectées, traitées structuré et évalués.

Augmentation de loyer en raison du coût plus élevé du capital
Depuis l'entrée en vigueur de la Mietreform au 01.09.2001 augmentations de loyer ne sont plus autorisé en raison du coût plus élevé du capital.

Augmentation du loyer en raison de la modernisation
Demandez à vos locataires un loyer pour la modernisation, le loyer continuera jusqu'à ce que le début du troisième mois suivant la réception de l'augmentation de déclaration due. La date limite prolongée - comme avant - pendant six mois si vous avez notifié l'augmentation prévue de loyer ne est pas correctement votre locataire, ou si l'augmentation de loyer réel est plus de 10% plus élevé que le rapportés.

Augmentation de loyer au loyer comparative coutumier
Voulez-vous augmenter le loyer sur le loyer de référence coutumier, il doit continuer à le faire par écrit. Ce qui est nouveau, ce est que vous en tant que propriétaire pouvez choisir entre cinq récitals agents. Il se agit notamment - comme il est maintenant - l'indice des loyers, la valeur locative et appartements comparatifs. Selon les nouvelles règles, vous pouvez invoquer pour justifier votre augmentation de loyer désir sur un indice des loyers qualifié ou des informations d'un Mietdatenbank.

Prix ​​de location dévers
Malgré l'existence d'un prix de location cant alors vous ne avez pas besoin de la partie excessive du loyer, entre autres, pour rembourser votre locataire si vos dépenses actuelles justifient le loyer convenu. Jusqu'à présent, le seul avec une limite de temps. Ce est maintenant supprimé sans remplacement.

Titres louer
Est-ce que votre locataire un dépôt en espèces est réputé continuer que ce doit être appliquée au taux d'intérêt applicable aux dépôts d'épargne à un préavis de trois mois. Ce qui est nouveau ce est que maintenant d'autres formes d'investissement sont autorisés. Dans tous les cas, le système doit également être effectuée par les actifs du bailleur séparément; le niveau de revenu du locataire.

Moyenne Prix de location
L'indice des loyers dans sa forme actuelle est conservée, mais seulement appelé dite indice des loyers simple. Il est le nouveau dite indice des loyers qualifiée d'importance secondaire.

Des locataires
Les coûts d'exploitation basés sur l'utilisation doivent également être facturés en fonction de la consommation à l'avenir. Si vous avez déjà convenu avec votre locataire autre chose, vous pouvez lui demander que la question clé de répartition a changé et les coûts d'exploitation liés à la consommation à l'avenir également réglé exclusivement basé sur la consommation. Que vous voulez changer l'échelle d'évaluation en conséquence, vous devez le signaler à votre locataire avant le début de la période comptable.

Modernisation
L'obligation de tolérer le locataire sera étendu à des mesures pour sauver toutes sortes d'énergie au lieu de seulement l'énergie de chauffage. Cet automne, par exemple, mesure pour économiser l'électricité ci-dessous.

Modernisation de presse
En tant que propriétaire, vous êtes obligé de dire à vos locataires au sujet de vos projets de modernisation à un stade précoce. Dans l'avenir, vous devez en aviser vos locataires trois mois avant le début de la modernisation. Les exigences relatives au contenu du message est abaissé modernisation. Dans l'avenir, vous devez le signaler seulement l'ampleur probable, début et la durée probable de la mesure.

Qualifié Mietspiegel
Pour lui, avoir des exigences plus élevées que l'indice des loyers déjà connu; il doit être établi selon les principes scientifiques et acceptée par la communauté et les parties prenantes de la locataire et le propriétaire. L'indice des loyers est qualifiée adapter aux évolutions du marché tous les deux ans. Ici, un échantillon ou le développement des indices de prix pour la vie de tous les ménages sont placés en Allemagne sont basées. Après quatre ans d'indice des loyers est qualifiée pour recréer.

Staffelmiete
Le loyer graduée est temps maintenant illimité autorisé. Votre locataire peut, cependant, résoudre comme avant après quatre ans à partir de la location; son droit spécial persiste donc.

Perturbation de la maison de la paix
Dans une perturbation de la paix durable de la maison du brouilleur pourrait déjà être résilié sans préavis déjà. Pour clarifier, il ajoute la loi maintenant, l'exigence devrait être que la partie qui résilie est déraisonnable dans toutes les circonstances de l'espèce, en particulier une faute des parties, et en tenant compte des intérêts mutuels de la poursuite du bail jusqu'à l'expiration de la période de préavis ou jusqu'à ce que l'autre résiliation de la location pouvoir.

Décès du locataire
Est-ce que le locataire d'un logement, les membres de l'époux et de la famille ont déjà été autorisés à conclure le bail et de le poursuivre. Même les tribunaux ont étendu l'entrée et en partie à la bonne poursuite de la cohabitation hors mariage hétérosexuel. Ce dernier est maintenant explicitement par la loi. En outre, l'entrée et du droit de poursuite est maintenant encore étendues, sur les partenaires et les personnes inscrites qui effectuent avec le locataire comme un ménage commun continue. Voir budget communautaire.

Pay-échelle
Missing in future location d'un contrôle sur l'indice de référence de la répartition des coûts d'exploitation, le cas échéant, l'espace de vie comme une clé de répartition. En outre: Les coûts d'exploitation sont basés sur la consommation, vous devez également régler l'avenir basé sur la consommation. Cette clé de répartition est sur une échelle de salaire avant par Surface. Cependant, votre locataire n'a pas droit à l'installation de dispositifs de dosage, comme les horloges d'eau.

Limitation
Contrairement à avant l'application de la propriétaire ou le locataire interrompt sur la mise en œuvre du procédé d'auto-preuves, le délai de prescription.

Avance des frais d'exploitation
Il est désormais expressément prévu par la loi que les coûts d'exploitation les paiements anticipés doivent être convenues à un niveau approprié. A l'occasion d'une facture de services publics, à la fois, vous en tant que propriétaire, ainsi que votre locataire ayant droit, de régler de façon appropriée les paiements anticipés. Il est également noté des changements dans les coûts d'exploitation, le principe de l'efficacité économique.

Droit de préemption du locataire
Si l'appartement converti en condominium et vendu à un tiers, le locataire a jusqu'ici été légalement le droit de préemption. Ce qui est nouveau, ce est que le locataire doit exercer son droit de premier refus à l'avenir par une déclaration écrite. Jusqu'à présent, l'explication ne était pas lié forme, de sorte qu'ils pourraient également être faites oralement.

La durée de bail
La différenciation entre les contrats à durée déterminée et contrat de location en temps réel supprimé. Il ya seulement bail qualifié. L'expiration du mandat d'au plus cinq années ne est pas nécessaire. Le délai pour des raisons compte encore la modernisation fondamentale. A cet effet, le Mietreform apporte la clarification que vous devez planifier en tant que propriétaire de remédier d'une manière autorisée dans les locaux ou pour changer tellement ou de mettre en veille que les mesures par une continuation du bail ont été beaucoup plus difficile. Votre locataire peut au plus tôt peut exiger quatre mois avant l'expiration du délai que vous lui dites dans un mois si la prescription de base existe toujours. Si le message plus tard, il peut exiger votre locataire que le bail est prolongé de ce retard.
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