Investir dans l'immobilier en Belgique

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Comme toutes les autres classes d'actifs, l'immobilier appartient dans chaque portefeuille d'investissement bien diversifié. En Belgique, cependant, il ya plusieurs façons de le faire, et nous ont mis dans cet article plus profond. Les différentes possibilités en Belgique à investir dans l'immobilier:

l'achat effectif de l'immobilier ou un investissement moyen de certificats SICAFI ?? s ou fonds communs de placement. Ces options ont des propriétés différentes par rapport à la liquidité, le rendement, l'impôt, ?? De la tendance au cours des 50 dernières années montre clairement que la propriété appartient à tout portefeuille. Le prix des maisons en Belgique a augmenté en moyenne de 6,3% par an1. En plus de l'immobilier offre une bonne diversification. La corrélation avec les actions ou obligations est limité. Cela signifie que la valeur de l'immobilier est peu affectée par l'évolution des marchés boursiers et obligataires. Mais les possibilités sont nombreuses et parfois complexes. Nous traitons certains ci-dessous pour vous aider à faire le bon choix.

Achat de biens d'investissement

L'achat d'une maison / appartement pour passer en elle-même, nous ne considérons pas comme un investissement. Nous nous concentrons sur l'achat d'un immeuble de placement. La façon d'investir directement dans l'immobilier est l'achat avec l'intention de louer le bâtiment. Cela nécessite dans certains cas un grand investissement et apporte également plus de risques ?? s avec elle. Mais le retour peut aussi être attrayante.

Cas 1: 100% de la propriété
Si un investisseur dispose de ressources financières suffisantes et tout payer de leur poche, les rendements de 2,7% à 4,9% sont réalisables. Ceci, alors, ne comprend pas la variation de la valeur effective de la propriété sous-jacente. Nous pouvons supposer que ce suivra au moins l'augmentation de l'inflation à long terme et donc augmentera chaque année d'environ 2%. Dans l'exemple, le bâtiment sera utile après 20 ans 624 € 098. Le gain réalisé de 149 € 098 est en plus le rendement locatif annuel.

Cas 2 et 3: Impact d'un prêt hypothécaire
Dans le cas précédent, nous avons supposé que l'investisseur finance tout vous-même. Il ya aussi bien sûr la possibilité d'emprunter de l'argent afin de bénéficier des avantages fiscaux et l'effet de levier. Avec un investissement limité de une est après 20 ans est également propriétaire du bâtiment.

Quel sera l'impact conclure un prêt hypothécaire sur le rendement et la valeur après 20 ans? Nous regardons ce qui se passe si l'investisseur est de 75% ou 25% des coûts du projet se insérer et le reste provient de la banque. Plus on prend, plus les frais mensuels, et la partie inférieure de l'efficacité. Le gain en capital après 20 ans l'évolution inverse et augmente avec plus et se prête donc moins d'investir. Si une π 75% auto insérer on se rend compte encore une rendement de 0,8% à 3,7%. Ce rendement inférieur est parfois compensé par la valeur plus élevée. Après 20 ans, la plus-value sur le bâtiment est à savoir 267 € 848 par rapport à 149 € 098 dans le premier exemple. π Les différences sont encore plus grandes que on tire plus. Le gain sur le bâtiment dans un transfert de 25% seulement à plus de 500.000. En revanche, toutefois, que l'investisseur réalise un flux de trésorerie négatif. Il doit, en d'autres termes 20 années simples mois à investir de l'argent supplémentaire. π L'investisseur doit décider pour lui-même qu'il préfère: une déclaration mensuelle gentil ou une valeur accrue après 20 ans. π Si nous avons 356 € 250, vous pouvez choisir entre un projet unique avec une contribution de 75% ou trois projets avec une contribution de 25%. Dans le premier cas, vous obtenez un rendement locatif de 3,7% par an et on se rend compte d'une plus-value de € 848 267. Même dans le pire des cas, vous obtenez un rendement positif.

?? Une haute efficacité ou de la valeur accrue: Définit l'investisseur ??

Si l'on choisit de trois projets, on se rend compte à la fois dans le meilleur et au pire un flux de trésorerie négatif pour 20 ans. Merci à l'effet de levier vous avez un gain de plus de 1,5 millions. Euros. Le rendement est d'ailleurs également fonction des caractéristiques du bâtiment lui-même, comme l'âge, l'état, la taille, la position, ?? Ainsi il convient de prendre le risque s ?? dégâts supplémentaires ou des paiements plus élevés pauvres dans la location d'appartements d'étudiants, et en compte dans le calcul du rendement.

Et les questions fiscales ...

En plus de l'efficacité calculée ci-dessus est aussi l'impôt qui peut provoquer l'achat d'un immeuble produit par le biais d'un prêt hypothécaire. Sous certaines conditions et dans certaines limites, le contribuable peut adapter la fiscalité de l'intérêt sur le prêt et il peut profiter d'un impôt sur le montant des remboursements et, si les primes de l'assurance associés à l'emprunt. Cet impact budgétaire devrait cas par cas et dépend de la situation personnelle de l'emprunteur. Comme un investisseur privé, il ne est pas toujours facile d'investir directement dans l'immobilier. L'investissement initial peut être élevé parce que, la liquidité est supérieure aux limites et les coûts de transaction peut être élevé. Les ?? s de risque ne sont pas négligeables. Investir directement dans l'immobilier est principalement réservé aux professionnels et aux personnes ayant suffisamment de temps et d'argent. Elle exige également costume de connaissances et d'expertise. Certains de ces inconvénients peuvent être contournées en investissant de manière indirecte dans l'immobilier au moyen de certificats immobiliers ou -beveks. L'investissement dans le marché boursier, il ya trois façons d'investir sur le marché boursier dans l'immobilier: les certificats immobiliers, les fiducies de placement immobilier et les fonds de placement immobilier.

Certificat de propriété
Un certificat immobilier est un titre qui donne droit à une part du loyer et la vente de l'immeuble auquel il se rapporte certifcate. Donc, il revient à dire qu'une société se appuie sur l'argent des investisseurs pour financer un même projet. Elle peut impliquer deux immeubles de bureaux dans les centres commerciaux ou les maisons.
Permis d'agent immobilier est une taxe juridique et vu comme une obligation. Les coupons donnent droit au revenu locatif et la veste sur la vente de l'immeuble donne droit à une part proportionnelle du prix de vente. Seulement sur le produit des coupons est payé 15% de précompte mobilier. Dans la vente, il n'y a pas de frais d'inscription. Tous les bâtiments qui composent un certificat immobilier objet doivent être situés en Belgique.

?? Certificats immobiliers donnant accès à des projets de grande envergure ??
Les principaux avantages d'un certificat immobilier sont l'entrée limitée, la commodité, l'efficacité et l'accès indexé à des projets de grande envergure. Contrairement à une liaison régulière, le retour est toutefois incertaine. Ils savent à l'avance pas à quel prix la maison finalement vendu ou sera loué. Mais dans le long terme des prix de l'immobilier ont tendance à aller positive. Et ce est une partie importante du rendement. Le prix final dépend principalement de la localisation, la nature, la stabilité du locataire, le taux d'inoccupation, la situation du marché au moment de la vente, ?? Un inconvénient est le manque de diversification. Vacance dans le bâtiment a donc un impact énorme. Si aucun revenu de location, cela aussi ne peut pas être payé et il n'y a pas de revenu pour les investisseurs. Un autre inconvénient est l'étroitesse du marché. Comme il se agit à un seul bâtiment, la capitalisation des certificats de marché est généralement assez faible, ce qui a un effet négatif sur la liquidité, qui est donc assez limité. Elle est plus élevée qu'avec un achat direct de l'immobilier.

Société civile de placement immobilier ou SICAFI
Une fiducie de placement immobilier ou sicafi est tout comme le certificat immobilier immobilier titrisé. L'investisseur reçoit les bâtiments ne sont pas directement mais indirectement par l'achat d'un titre qui représente les bâtiments Sicafi. La grande différence avec un certificat qu'une SICAFI est obligé d'investir dans au moins cinq bâtiments différents. En outre, ne doit pas dépasser 20% des actifs sont investis dans une seule propriété. En outre, une SICAFI doit répondre à d'autres exigences: π La dette doit être limitée à un maximum de 65% de la valeur des immeubles en portefeuille. π La majeure partie des produits doit être distribué. π Tous les six mois un expert indépendant pour effectuer l'évaluation du portefeuille. π une Sicafi doit être cotée à la bourse. Tout comme avec un certificat doit être payé un précompte mobilier de 15% sur les dividendes. Un avantage majeur est que cette taxe ne est pas due si SICAFI investit au moins 60% de ses actifs situés dans l'immobilier résidentiel en Belgique. Un autre avantage sur le certificat est également clairement le meilleur risque, car il doit être investi dans au moins cinq produits différents.

Il existe essentiellement trois types bevakis:
spécialisée dans les bureaux, spécialisée dans les magasins / centres commerciaux / logistique eπ se spécialise dans l'immobilier résidentiel, le bureau suit les la plupart des changements dans le climat économique. Les baux sont généralement plus courts qui conduit à rechercher des endroits autres locataires plus faciles et moins chers. Ce est moins le cas pour les magasins / centres commerciaux. Dans l'immobilier résidentiel, le rendement net est généralement plus faible, mais la valeur à long terme est plus élevé. De tous les types de biens immobiliers, la valeur des maisons dans le long terme, car le plus fort. Les 30 dernières années, le prix moyen d'une maison avec 400%, comparativement à seulement 150% pour kantoorgebouwen1. Par conséquent une certaine forme bevakis leur bureau pour aller à des immeubles résidentiels pour profiter de ces hausses maintenant le bureau a rendu plus difficile.

?? Le bureau suit généralement le cycle ??

Le prix de cette bevakis est largement déterminée par le rendement de la valeur nette de l'actif et du dividende. La valeur nette d'inventaire augmente lorsque le marché est en bonne santé et la hausse des prix de l'immobilier. Le rendement du dividende est également tributaire de la situation du marché. Se il n'y a pas de vacance le revenu est plus élevé, ce qui peut être versé un dividende plus élevé. Bevakis sont toujours considérés comme des actions de performance et donc essayer chaque année un peu plus haut, ou au moins dividende stable. Dans les bonnes années, ils peuvent construire grâce aux réserves élevées de revenus. Ces réserves peuvent augmenter leurs dividendes bevakis, même dans les périodes difficiles. La marge pour ce est plutôt limité car ils ont tous doivent distribuer au moins 80% des bénéfices. En outre, ils parlent régulièrement leurs réserves en vue d'augmenter le dividende.

Fonds immobilier
Une société d'investissement immobilier est plus liquide que une Sicafi. Les investisseurs peuvent adhérer à tout moment ou de vente. Les capacités des gestionnaires sont aussi plus élevés que dans un certificat ou SICAFI. Les administrateurs peuvent également investir dans des certificats savoir, les actions de SICAFI ?? ?? La propagation est généralement plus grande que dans un paquet de deux investissements antérieurs. Il ya aussi pas de restrictions régionales. Fonds communs de placement peuvent tellement ils veulent investir dans d'autres régions ?? s sans taxe ou d'être lésée d'une manière différente. Il est en outre la seule propriété qui peut tirer des revenus. Ce est à dire il n'y a pas obligation de payer la plupart ou la totalité du revenu.

avantages de retour et de diversification

Une étude approfondie de l'European Public Real Estate Association clair que l'immobilier coté européen au cours des dernières années effectuées très bien et a une bonne diversification pour un portefeuille diversifié. À savoir l'immobilier a un bêta inférieur et effectue généralement bien en période de capitaux propres sont en difficulté. Qui est apparu au moment de la bulle technologique au début de cette siècle quand de nombreux immobilier surperformé les actions. Les années précédentes, toutefois, lorsque les stocks ont fortement progressé, l'immobilier réalisées à nouveau remarquablement faible. Une combinaison d'actions et de biens aurait provoqué ces périodes pour un rendement beaucoup plus stable que les portefeuilles qui ont investi dans un seul de ces deux classes d'actifs. Pendant les cinq années à Avril 2007 l'immobilier a moyenne mondiale de 16,4% par an de plus. Star absolue était l'immobilier européen est rendu compte que près de 23% par an. En Europe, il ya de la propriété ou de grandes différences régionales dans les rendements. Immobilier belge et suédoise réalisée sur toute la période remarquablement plus faible que la moyenne. Toppers étaient puis la France, l'Espagne et l'Italie. L'étude a également montré que l'ajout de 10% ou 20% d'immobilier à un portefeuille diversifié en actions, obligations et liquidités a conduit à un retour moyen plus élevé, tandis qu'un faible risque. Cependant, une étude sur une période encore plus longue a montré que la corrélation entre l'immobilier et d'autres classes d'actifs peut changer de façon significative en fonction de la période utilisée. Les avantages de la diversification diffèrent également en fonction de la période pendant laquelle une étape dans l'immobilier.

En termes de succession

Cela dit, un investissement dans l'immobilier comme un immeuble de placement ou de titres qui sont reliés à la propriété, ne change pas l'impôt sur les successions. Les actifs qui sont soumis à la mort du propriétaire ou de l'investisseur à l'impôt sur les successions progressive. Du point de vue de l'optimisation de la succession est fondamentalement plus facile et moins coûteux pour transmettre des effets que la propriété.
?? Les dons de titres sont plus faciles à vivre ?? Dons de biens immobiliers doivent être faits par acte notarié et sont donc soumis au don progressive. Ici, cependant, plusieurs techniques permettent de réduire les coûts budgétaires. Pour plus d'informations à ce sujet, se il vous plaît vous référer à notre fichier ?? Le transfert de propriété de manière optimale contrôlée ??. Les dons de titres peuvent être organisées soit par acte, par lequel ils sont soumis à l'impôt cadeau réduit de 3%, 5% ou 7%, ou par virement bancaire sans payer d'impôt de donation ou volontaire 3%, 5% ou 7%. Le paiement de l'impôt sur les donations réduite exclut les droits de succession finales qui seraient dues si le donateur dans les trois ans suivant le don mourrait.

Décision

L'immobilier est une classe d'actifs défensive qui permettra de réduire le risque et de maximiser l'effet positif sur la performance d'un portefeuille diversifié. Ces effets varient selon les périodes qu'ils ont étudié.
Pourtant, les investisseurs institutionnels restent assez à l'écart. Seulement 3% des actifs des fonds communs de placement en Europe est investi dans l'immobilier. La principale raison pour cela est bien sûr la capitalisation boursière limitée de la plupart des fonds communs de placement et bevakis.
Sur la base de ce que nous venons de l'expliquer vous mettre à juste titre se demander si l'on doit donner la préférence à un investissement direct ou investissement indirect. Ce choix dépend principalement de vos objectifs de placement et du temps disponible pour gérer vos investissements. Si vous avez assez de temps et de capital, pouvez-vous vous concentrer sur les investissements directs. Si au contraire vous souhaitez maintenir une certaine liquidité et la gestion seront laissés aux professionnels, vous vous concentrez plus sur les solutions de rechange indirects qui sont plus facilement accessibles. Les investissements directs est due à l'investissement requis parfois élevé, les coûts de transaction et la liquidité limitée précédemment réservés pour les personnes ayant suffisamment de temps et d'argent. La liquidité est limitée et il faut beaucoup de temps pour bien le gérer. Les investissements indirects sont beaucoup plus accessibles. Comme la liquidité et le risque pour le certificat usure auparavant limité SICAV et SICAFI notre préférence. Ils fournissent une bonne pâte à tartiner et ont généralement un rendement de dividende agréable. Ceci, combiné avec l'augmentation habituellement graduelle de la valeur des immeubles que la tendance des prix est stable. Le prix de la SICAV et SICAFI est plus soumis aux aléas du marché boursier, car ils sont répertoriés. La valeur de son propre bâtiment suit plus l'inflation et les aléas du marché immobilier. Impôts ou de la transmission de votre patrimoine aux héritiers sont des facteurs à prendre en considération.
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