La construction ou la rénovation est terminée. Et alors ...?

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La réalisation d'un nouveau projet de construction ou de rénovation par l'entrepreneur, le directeur de l'établissement délivre généralement le double sur la gueule de bois: celle du dîner d'adieu et le fait qu'il se rend compte qu'il se trouve maintenant seul. Pourtant, il a pu organiser de sorte que les fournisseurs et les entrepreneurs d'entretien pouvaient supporter toute responsabilité quant à la technologie et ses fonctionnalités. Les fournisseurs sont en effet sous garantie et entrepreneur en entretien peut déceler les vices cachés. Mais pour diriger dans la bonne direction, il doit rester responsable de l'établissement et ne sont pas manœuvrer dans le rôle de chef de projet.
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Tôt ou tard, chaque directeur d'établissement est confronté à la réalisation d'un nouveau projet de construction ou de rénovation. Il ou elle a promis que les défauts seront corrigés dès visibles à la livraison. dessins de révision seront disponibles dans les trois mois aussi. Cependant, le directeur de l'établissement a donc pas plus de mains plusieurs fois changé de couverts et une liste à finir défauts visibles. Il sait à peine qui est transférée dans la gestion et des vices cachés ne sont pas détectés.

Le directeur de l'établissement est généralement le premier à être confronté avec les joies et les peines d'une nouvelle construction et / ou la rénovation imminente des locaux commerciaux. Se présenter en particulier la charge; d'abord à peine perceptible, mais peu à peu plus insistante.

gestionnaire de ligne est chef de projet

En commençant réflexion sur l'opportunité et la faisabilité d'une rénovation et / ou de nouvelle construction, le directeur de l'établissement est lentement mais inexorablement projet interne ou la construction pasteur. Une rénovation complète ou une nouvelle construction peut être un tronçon d'années dans certaines circonstances. Seuls ceux qui ont déjà survécu à un tel voyage, de réaliser à ce moment que leur fonction dans un proche avenir va changer de façon spectaculaire, en tant que gestionnaire de ligne sur les autres propriétés devrait avoir un chef de projet. La continuité d'une fonction de ligne appelle en premier lieu les personnes orientées et fonctionnalités que d'autre part d'affaires orienté. L'activité de projet réussi est exactement l'inverse.

Axée sur les gens responsables hiérarchiques vont l'obtenir comme un projet difficile. Ils ont besoin de passer beaucoup de temps sur cette prétendue ?? ?? touche. À la fin du projet, ils peuvent être tellement stressés, qu'ils ne sont pas appropriés pour continuer la fonction de la ligne ancienne. Gestionnaires hiérarchiques orientée métier connaîtront la transition comme un soulagement. Ils sont maintenant vraiment dans leur toi-même. Ils sentent qu'ils tireront un bon projet. Il leur permettre de passer beaucoup de temps à l'expérience après la fin ils ont négligé leur brute de fonction de ligne.

En fait, ce est toujours tort. Le gestionnaire de l'installation devrait embaucher un gestionnaire de projet externe. Si nous supposons qu'il va supporter la charge vous-même, il se glisse lentement dans la phase de programme du projet. Les utilisateurs doivent être approchés de leurs besoins futurs et sont traduits et un autre pour une liste très préliminaire des besoins pour un budget de projet d'anniversaire et de la planification du projet. Expertise externe Hired glisser le projet puis par la définition et la mise en œuvre des phases de TI.

Projet est complice

Parce que la construction pasteur - directeur de l'installation d'alias - a également commencé la budgétisation et la planification, il restera plus ou moins sentir responsable de sa faisabilité. Dans la phase de construction se sentent comme construire pasteurs eux-mêmes tellement impliqué dans le projet, qu'ils sont prêts à justifier exemple budgétaire supérieur et de la planification au nom de l'immeuble à ses propres supérieurs, plutôt qu'ils peuvent se présenter comme un client et de garder les entrepreneurs à respecter leurs obligations contractuelles . Et «construction» pense naturellement belle. Au lieu d'avoir à prendre sur un client difficile, elle a trouvé en lui un excellent ambassadeur pour couvrir leur propre misère.

Le directeur de l'établissement doit avoir au cours d'un processus de rénovation et / ou de construction d'autres préoccupations. Il est responsable de l'habitation et donc responsable d'un objet structurel et technique plante. Il pourrait utiliser le temps de construction pour obtenir un aperçu systématique de la mesure dans laquelle que les changements d'objets. Dès le moment de service de livraison va changer savoir aussi. Et lorsque l'entretien n'a pas été jusque-là contrôlé de façon optimale, il reçoit maintenant la chance de commencer avec une ardoise propre, par déjà loué avant la fin informer de ce qu'il aura bientôt achevé et au moins le maintien contractuelle à l'avance pour installer. Laissez-le après, puis menace de se attaquer à la catastrophe de ??

Entretien

Avant les catastrophes imminentes pour expliquer et parler de comment livraison, la garantie et l'entretien se emboîtent, d'abord quelque chose sur l'entretien en général. L'entretien du logement pourrait, en vue de la planification et le financement, sont divisés en trois types, à savoir:
  • l'entretien de l'entrepreneur
  • maintenance à long terme et
  • Entretien Reparatief

Le contrat de maintenance couvre toutes les activités de maintenance à une fréquence de une ou plusieurs fois par an. Nous parlons de la maintenance contractuelle, parce que ce type d'entretien est généralement contrat externalisé. L'entrepreneur de travaux de maintenance effectués dans le cadre du maintien de inspective de contrat, la maintenance corrective et de négligence, il est également confronté à l'entretien de l'échec.

Le maintien à long terme comprend toutes les activités de maintenance à une fréquence inférieure à une fois par an, par exemple, le remplacement d'une chaudière ou l'inspection et la réparation, si nécessaire, de la toiture bitumineux. Maintenance multi-annuelle ne est pas contractée à l'avance, mais seulement prévu dans le temps et budget. Cela crée la possibilité de la maintenance à long terme, si cela est techniquement justifiée, de reporter et de payer avec la performance en compétition. Les deux sont financièrement avantageux.

Le maintien réparatrice comporte enfin toutes les activités qui ne sont pas contractuellement ou régulièrement sur plusieurs années. Donc, qui peut certainement aussi les tâches quotidiennes, mais aussi des réparations majeures aux installations qui, consciemment ou inconsciemment, ne ont pas été apportés sous contrat. La chaudière par exemple, devra être financée sur le budget de réparation en cas d'omission de les placer dans la planification pluriannuelle / budget.

Entretien après

En ce qui concerne l'entretien après l'achèvement, l'idée erronée est que la maintenance pour la première année après la livraison ne est pas nécessaire, parce que le fournisseur donne la garantie. Désigné dans ce cas, le maintien contractuelle. On ne sait pas pourquoi cette idée a duré si longtemps. La salle connue exemple garages ne se acquittent de leurs obligations de garantie quand l'entretien programmé est fait.

Au moment de l'achèvement de jouer des choses différentes:
  1. Il ya une liste établie à l'issue de défauts visibles. Les fournisseurs doivent éliminer ce dans un certain délai.
  2. Les fournisseurs garantissent obligations, généralement sur la qualité technique des marchandises livrées, sa fonctionnalité et le résultat de processus.
  3. Le fournisseur de la direction de la garantie, il faudra que le produit fourni a maintenu à partir du moment de la livraison. Le contrat de maintenance doit être opérationnel au moment de la livraison. Cela signifie que pour maintenir ce doit être bon inventorié, le maintien à contrôler contractuelle, correctives et légalement définie et que le contrat de maintenance a été mis sur le marché.

Ces trois choses sont les plus faciles, si le fournisseur après l'achèvement est entrepreneur en entretien. Tous les prochains numéros sont contrôlés par le même parti. En outre, les entrepreneurs d'entretien et ancien fournisseur stocks disponibles nécessaires pour le contrat. Pour cette construction évident, cependant, cliver un certain nombre d'inconvénients importants.

Conflits d'intérêts

Lorsque l'entrepreneur principal pour la rénovation / construction après l'achèvement fonctionnera comme un entrepreneur en entretien, survenir entre le client et l'entrepreneur des intérêts contradictoires:
  1. L'entrepreneur en entretien aura la possibilité de compléter la liste des défauts visibles dans le temps, il doit effectivement consacrer à l'entretien à contrôler et corrective.
  2. L'entrepreneur de maintenance n'a pas d'intérêt pour détecter les vices cachés, parce que lui, comme un ancien fournisseur de ses obligations de garantie exclusivement responsable.
  3. Néanmoins, si des défauts sont détectés, le risque que leurs coûts soient confondus avec les coûts administratifs en dehors interpersonnelles. Ce dernier peut être chargé au client en plus du contrat. La première, bien sûr, ne est pas.
  4. Le contrat de maintenance est manifestement pas été attribué en compétition, donc peut-être trop cher.

contrats de risque

En dehors de ces quatre inconvénients accueillir l'entretien classique pour le client souvent une faille coûteuse. Souvent, l'entrepreneur de maintenance en vertu du contrat ne inspectieve engagement. Les corrections nécessaires seront offerts après chaque inspection et dédiés. Cela se fait pas en concurrence, de sorte que la marge au travail offert peut être élevé. Donc, l'entrepreneur de maintenance a un intérêt dans de nombreux maintenance corrective. Évidemment cet intérêt est en conflit avec celui du client.

Un premier pas dans cette direction est de se assurer que comprend l'obligation de l'entrepreneur de maintenance à la fois inspectieve ainsi parier maintenance corrective et dépannage. Ces contrats de risque sont plus chers, mais travaillent dans le long terme pour le bénéfice des deux parties. Entretien entrepreneur et le client ont en effet aucun intérêt à la fois des échecs. Dans un entrepreneur en contrat de maintenance des risques peut échecs coûteux, pour laquelle il doit revenir séparément et à des moments inopportuns, empêchant, par près inspecter et correcte. L'entrepreneur de maintenance est contractuellement tenu effectivement responsable de tous les défauts visibles et cachés, le fonctionnement de l'usine et les résultats du processus.

Poursuite de l'amélioration peut être obtenue par le maintien ne est pas au fournisseur d'origine, mais d'imposer un tiers. En soumettant le fournisseur initial est donc exclu en principe. Le tiers a un intérêt dans les défauts invisibles pistes, car il permet au fil du temps comme un entrepreneur en entretien est seul responsable! Lorsque cette période de réorganisation terme de niveau avec la garantie du fournisseur, nous avons réalisé que le fournisseur en vertu de ses obligations de garantie peut être tenu pour responsable des vices cachés, qui détecte l'entrepreneur de maintenance.

Deuxième appel d'offres

Après la garantie peut supposer que l'ensemble des défauts visibles et vices cachés sont en grande partie résolus. Lorsque l'entretien est actuellement nouvel appel d'offres, à la fois ancien fournisseur et aussi avoir à acquérir l'entrepreneur de maintenance en cours a un intérêt dans le travail. Après tout, ils savent que ce est à la fois une installation sans tracas. Dans un deuxième appel d'offres recevra le fournisseur auparavant exclus encore la possibilité d'acquérir le maintien. Un deuxième appel d'offres peut se produire après environ 1 an. Parce que ce est un système parfait, le prix du contrat peut être armé.

Le contrat des risques, couplé avec un deuxième appel d'offres, a été examiné par l'auteur dans la pratique utilité de nombreuses fois. Et avec beaucoup de succès! Assez souvent, il est vrai que les réparations se trouvent dans la situation classique dans le même ordre de grandeur que le coût d'un contrat. Si la somme de ces coûts est fixé à 100%, le coût d'un contrat de risque de 70%. Bien que le contrat il pourrait tomber de 40%, économiser au moins 30% sur le maintien d'origine.

Un consultant indépendant qui met en œuvre des structures de risque devraient se efforcer de veiller à ce que la situation de gagnant / gagnant le client et l'entrepreneur bénéficie aussi. Seulement puis maintenez la position des contrats à risque.
Sauf avantages mentionnés contrats risqués impliquant un tiers à long terme encore plus d'avantages. Nous résumons tous les avantages ensemble:
  1. De une situation existante avec plusieurs contrats peuvent être recherchées rabais de quantité en regroupant en un seul contrat.
  2. Maintenance peut être appliqué en compétition.
  3. Le caché viendra sur la table au cours de la période de garantie.
  4. Un deuxième appel d'offres peut optimiser la maintenance.
  5. L'entrepreneur de maintenance n'a aucun intérêt à des réparations contraires.
  6. Un bon maintien de contrat empêche les pannes et les situations d'urgence, qui coûtent œuvres épargne et ailleurs, où le processus primaire de l'entreprise avec des avantages.
  7. Grâce à intervalles bon entretien du contrat entre le maintien à long terme peut être augmenté et les investissements à long terme sont reportés.
  8. La valeur marchande de la propriété demeure élevé.
  9. La maison est réduite au minimum; il suffit de contrôler et de contrôle.
  10. Sur la base de ce qui précède, on peut dire, que la somme de ces avantages ne dépassera le déjà mentionné plus de 30%.

Procédure

voies de risque sont comme un deuxième appel d'offres est prévu très soigneusement d'être préparé et mis en œuvre. Autrement, il serait susceptible d'impliquer la tromperie ou de manipulation. Parties devraient certainement pas être lus uns contre les autres. La situation gagnant / gagnant est le point de départ. Par conséquent, il doit satisfaire à un certain nombre de conditions:
  1. La procédure à suivre devrait être prédéterminé.
  2. Lorsque l'entretien est décerné en concurrence doit être faite en utilisant un cahier des charges de maintenance professionnels, qui peuvent être déposées équivalent et comparable. organisations de la Facilité seront généralement engager cette connaissance. Le consultant externe devrait être en mesure de définir précisément le maintien et la budgétisation. Dans ce prix devrait budgétiser une clé absolue.
  3. Il ne est pas recommandé d'attribuer le travail, par définition, au plus bas soumissionnaire. Réalisme et la qualité des organismes de maintenance pèsent lourdement.
  4. Quand il est décidé d'exclure le fournisseur du service d'offres, il a le droit de savoir pourquoi. Cela est possible en faisant procédure début connue.
  5. Pour le fournisseur donner encore une chance à l'acquisition de l'entretien, un deuxième prix après 1 an presque inévitable. Cette intention a été déjà fixée dans cette procédure.
  6. Les soumissionnaires doivent être informés à l'avance qu'ils signent pour une période d'entretien de seulement un an et que la restauration des sites joue un rôle important. En outre, ils savent que les mêmes parties seront invités à une deuxième inscription en principe.

Catastrophes imminentes

Si au moment de pas moins le contrat de maintenance de livraison à un tiers est contracté par un contrat de risques, les vices cachés ne se manifestera pas au cours de la période de garantie ou tout à fait insuffisant. Et ce est une perte de garantie. En outre, nous courons le risque qu'il n'y a jamais rien fait, ou que seuls les symptômes sont combattues sans avoir à rechercher la cause. Alors vous êtes à la naissance d'un bâtiment malade. "
Pour un bon contrat comprend un bon inventaire des plantes à entretenir. Les caractéristiques mécaniques, avec les nombreux changements, cependant, que l'inventaire impropre, même si seulement parce que sa structure est différente est souhaitable pour un inventaire de maintenance. Les dessins de révision ne étant pas encore disponibles lors de la remise ont été épuisés. Documents mentionnés sont en effet la source pour un bon inventaire. Particulièrement importante est la profondeur à laquelle est inventorié. Inscrivez-systèmes de conditionnement d'air, climatiseurs et de ses composantes, ou aller sur les boulons et les écrous? Inventaire trop profonde est fastidieuse, coûteuse et donc pas fonctionnelle. L'auteur, les grandes organisations des systèmes automatisés coûteux connus - avec des investissements de plus de 1 million - qui se appliquent plusieurs modifications techniques quotidien, qui peuvent être déterminées avec précision sur le nombre de boulons, écrous, les filtres, les roulements et les soupapes fournissent l'installation. Le coût annuel est égal à 2 tonnes euros! Mais, par exemple, le nombre de climatiseurs ne peut pas être généré dans les mêmes systèmes!

Même pire, ce est lorsque le système d'organisation de l'établissement, compte tenu de l'investissement élevé, ne osant pas à réduire à court terme. Le système est alors maintenu de l'impuissance.

Mais même une enquête superficielle ne est pas fonctionnelle. Un bon inventaire devrait être si profond que l'entrepreneur d'entretien peut évaluer correctement ses propres risques. Si il ne peut pas, il sera auto évaluer les risques, qui peuvent travailler fait grimper les prix. Un bon inventaire ne peut donc être faite par un professionnel qualifié. Sinon, nous risquons une catastrophe ici. Une situation idéale se produit lorsque l'inventaire des installations de maintenance est fourni par le fournisseur à la livraison. Cette obligation devrait aussi l'article dans le cadre de la rénovation ou nouvelle construction sont inclus. Pour obtenir ce fait, si un gestionnaire de l'établissement il si tôt.
L'article doit également décrire la structure et la profondeur de l'inventaire, ainsi que le support de mémorisation et le format des données. Vraiment amusant ce est seulement lorsque le fournisseur est l'inventaire dans le système FMIS ou Amis de l'organisation des installations. Il le fait parce que plutôt que uitvlooien comment ceux porteuse de données, et le format de données est.

En résumé,

Il est utile de préparer soigneusement la mise en œuvre de la maintenance contractuelle autour de la réalisation d'un / projet de construction de rénovation et de mise en œuvre. Juste un «contrat» fondée sur une étroite ?? Ah oui, vous devez également cessé d'offrir l'entretien! " À long terme désavantageux pour les deux parties et travaille différends entre les parties et dysfonctionnement de la plante à la main.

Un bon contrat de ne importe quelle échelle a juridique, la maintenance technique et administratifs chapitres et couvre installations inventoriés fonctionnels. Les contractants potentiels doivent être choisis avec soin en fonction d'un ensemble de conditions préalables. L'offre et le prix devraient être irréprochable.

Gros contrats tombent également, selon toute vraisemblance en vertu des règles de passation des marchés européenne.

Les caractéristiques des bons contrats en bref:
  1. Ils comprennent les frais juridiques, la maintenance technique et de sections administratives.
  2. Ils sont basés sur un inventaire intelligent.
  3. Ils sont attribués en compétition.
  4. Ils sont pour l'entrepreneur de maintenance à un certain degré de risque.
  5. Ils précisent les obligations des deux parties. Les obligations du client sont principalement de surveillance dans la nature.
  6. Elle cherche avec insistance une situation gagnant / gagnant pour les deux parties.
  7. Les Parties doivent se surveiller mutuellement pour assurer la conformité avec le contrat. Le contrat comprend des éléments vérifiables usage.

Dans probablement beaucoup de mal avec les contrats de maintenance existants à plusieurs des points; avec beaucoup de même à l'égard de tous les éléments. Le gestionnaire est bien avisé de mettre fin à ces contrats à temps et recommencer, même se il n'y a pas de rénovation ou nouvelle construction. Quand une situation satisfaisante peut être créé dans lequel les deux parties poursuivent des objectifs similaires, l'entretien sera la forme beaucoup plus efficace.
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