Tâche de gestion de maintenance pour l'organisation?

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Éteindre les feux que nous pouvons tous, mis un contrat de maintenance sur le marché est beaucoup plus difficile. Le gérant de l'immeuble a en moyenne au cours des dernières années a eu plus de plaisir avec une bonne éducation Bedrijfshulpverlening, puis indiquer la volonté de l'organisation de la forme structurelle de maintenance technique. Une formule pour le développement de la vision de la gestion de la maintenance, de comprendre et de se remettre sur la liste des priorités.

Énoncé du problème

Entretien insuffisant et la pression constante sur les budgets et les dépenses ont entraîné des pannes de matériel, une augmentation du nombre de plaintes de l'organisation interne et la valeur de ses propriétés. Le gérant de l'immeuble - comme responsable de la maintenance - principalement pour éteindre les feux et fonctionne en permanence derrière les faits. Pour sortir de cette impasse, il doit commencer avec une ardoise propre en contrôlant à nouveau le maintien contractuelle. Il montre que, après le risque évident est entraîné catastrophes. activités de gestion de maintenance devraient être fondées sur une vision claire et le gestionnaire de l'immeuble devraient être la capacité disponible pour atteindre cet objectif.

Mais quelle est exactement gestion de la maintenance?

Gestion de la maintenance a de nombreux concepts qui ne conduisent pas toujours à des définitions claires. Auteur tentatives:
Gestion de la maintenance comprend toutes les activités commerciales qui servent de la conservation d'un objet technique. Ces activités comprennent: le service de la politique, les processus de maintenance, les dossiers de maintenance, et des activités techniques.

Les activités techniques sont donc un dérivé d'une fonction administrative, en d'autres termes, ils sont entraînés par un des registres d'entretien. Ainsi, les activités sont basées sur une affectation de travail qui, à son tour, est dérivé d'un contrat de maintenance ou d'une planification à long terme. Les dossiers de maintenance est basé sur un processus de maintenance contrôlé ou plusieurs sous-processus. Il est évidemment inutile de tenir des registres de processus qui ne sont pas prescrits. Ce dernier est néanmoins courante dans les organisations et dans les cas où l'organisme de maintenance acheté une administration clé en main. Ces administrations prédéfinies vont chassés de certains processus pris en charge, qui diffèrent malheureusement souvent de la pratique. processus de maintenance devraient être un dérivé de la politique sur le maintien. Si la politique de l'entreprise exige que toutes les activités de maintenance préventive seront externalisées qu'il est parfaitement inutile à cet effet de maintenir un processus et une administration pour la mise en œuvre interne.
La conclusion est donc: la gestion de la maintenance comprend la mise en œuvre, la gestion et la mise en œuvre des politiques, des processus et des administrations pour toutes les activités de maintenance.

Types d'entretien

Les différentes activités de maintenance sont principalement classés catégoriquement différentes façons dans la pratique. Catégorisation a lieu sur la base de la fréquence de l'entretien, de la budgétisation et de planification. Maintien de toutes les catégories, la fréquence de l'entretien ainsi que la budgétisation et la planification distinctif.

La principale distinction d'affaires entre planifiée et non planifiée Que ce soit pour un entretien occasionnel. La maintenance planifiée est aussi appelé la maintenance préventive dans la langue vernaculaire. La maintenance planifiée comprend les catégories de contrat de maintenance et d'entretien à long terme.

Le ci-dessus signifie que contrat de maintenance comprend les activités de maintenance avec une fréquence d'entretien plus souvent qu'une fois par année. Le nom de ce type d'entretien est en outre basée sur le fait que les activités de cette catégorie sont généralement contractuellement externalisée. Les activités de maintenance avec une fréquence inférieure à une fois par an ne sont pas habituellement contractés à l'avance. Les activités devraient être prévues pour les années à venir et budgétisés. maintenance à long terme est appelé ainsi la maintenance de gros et / ou le remplacement. L'entretien est toujours pas prévu accessoire. Il comprend toutes les activités de maintenance qui sont externalisées contrat et ne sont pas inclus dans la planification pluriannuelle / budget.

La mise en œuvre de la gestion de la maintenance

La mise en œuvre de la gestion de maintenance comprend effectivement la mise en œuvre des politiques, des processus et des administrations dans lesquelles les activités techniques à gérer. Lorsque la définition de politiques, de tâches, de processus et de l'administration est effectuée sur un projet, peut être fait avec succès en utilisant les formulaires standard existants que des fiches de projets, des revues de politique, des fiches de travail, des feuilles et des feuilles de processus d'informatisation.

L'utilisation de ces formes, il est possible de nommer une fonction projet d'entretien et de la politique intégrale de cette fonction est d'organiser la tâche, le processus et l'administration.

L'organisation administrative pour la gestion de la maintenance

L'organisation administrative sur la gestion de la maintenance doit mettre en œuvre le maintien contractuelle, l'entretien à long terme et un entretien occasionnel. Les administrations peuvent être construits par exemple, et conservés dans un système d'informations de gestion de base de données relationnelle. Pour l'enregistrement des activités d'entretien, elles doivent être comprises comme une activité dirigée vers un objet. Un système administratif des activités de maintenance doit se appliquer à des registres des activités et des objets. Exemples d'enregistrements d'activités sont la planification et le suivi des progrès.

Les objets doivent évidemment être inventoriés avant. Inventaire d'objets comprend l'identification et la localisation de ces objets. Les contrats de maintenance sont ensuite directement liées à l'équipement inventoriés et l'entretien à long terme des composants des installations. L'entretien et les plantes peuvent ensuite être couplés par une administration de couplage. Ce qui permet d'enregistrer un contrat sur plusieurs installations et / ou plusieurs contrats sur une seule installation. Par des données appropriées de remplissage le système génère un certain nombre de documents opérationnels comme un contrat de maintenance, sur plusieurs années, un budget à long terme et affectations internes et externes.

L'inventaire technique

L'inventaire technique implique la définition de l'installation, la définition des éléments des installations et de placer les composants. Pour localiser les composants dudit système comprend une administration d'emplacements qui sont chacun affectés à un bâtiment. Ce dernier est bien sûr nécessaire que lorsque la direction concerne plusieurs bâtiments avec une numérotation espace égal.

Activités administrations

Les activités de maintenance sont enregistrés dans le système dans les différentes administrations. Toutes les administrations devraient être utilisées séparément l'une de l'autre. Il devrait y avoir une administration pour l'entretien, l'apport des applications / emploi / ordre de travail / le suivi des progrès, l'entretien à long terme et à long terme la planification / budget.

Activités pluriannuels doivent être réglés une seule fois dans le système pluriannuel. Après avoir déterminé l'intervalle de maintenance, le système génère une proposition de planification et de budget pour les 10 activités de maintenance par exemple prochaines.

Suivi de la maintenance occasionnelle

Au niveau du système de suivi des progrès doit toujours être un processus dynamique sous-jacente qui comprend des activités telles que l'apport de demandes de travail, la confirmation des demandes de travail, bons de travail de production, la confirmation de l'attribution des tâches et le suivi des progrès. Sans processus établis conflit entre le client et l'exécutif menaçant.

Le contrat de maintenance

Les activités de maintenance avec une fréquence d'au moins une fois par année, habituellement contractuellement externalisées. Cependant, même quand il est décidé ce maintien à haute fréquence en ayant son propre département technique mène un contrat interne fortement recommandé. Sur le chemin peut-il vérifier si l'organisation est en mesure de livrer la performance du marché. Le contrat comprend des sections juridiques, administratives sections, sections financières, planification de la maintenance, inventaire technique, fiches descriptives de maintenance et d'un état initial de l'inventaire.

Caractéristiques d'un bon contrat

La quasi-totalité - par des contrats classiques du marché de sont mauvais pour le client. Ce est parce que les corrections nécessaires soient offerts et installés et les défauts sont réglés sur la base des coûts réels. Grâce à ces contrats l'entrepreneur de maintenance aura donc un enjeu de corrections et défauts. Corrections et échecs signifient simplement plus de ventes. De plus, l'entrepreneur de maintenance dans cette situation vraiment être affectée par la concurrence. L'entrepreneur de maintenance peut manœuvrer dans cette position même délibérément négliger l'entretien de inspectieve. Cela en soi a déjà de l'argent, mais ce est vraiment désastreuse lorsque cela génère plus de revenus.

Lorsque les services d'entretien et de réparation correctives pour le compte et aux risques de l'entrepreneur de maintenance sont en cours d'exécution les intérêts du client et entrepreneur en entretien parallèle. L'entrepreneur en entretien permettra d'optimiser la maintenance corrective et autant que possible effectuer simultanément les ajustements nécessaires pour éviter les pannes coûteuses.

En résumé, nous pouvons conclure que contient un bon contrat peu importante sait marques telles que:
  • L'entrepreneur en entretien devrait avoir une participation dans inspective optimale et la maintenance corrective;
  • la qualité de l'installation, sa fonction et / ou la performance du sous-traitant doit détenir mesurables;
  • l'implication d'un tiers au cours de la période de garantie, une obligation d'entretien. Dans la période de garantie doivent être des vices cachés manifeste que le fournisseur dans la garantie peut être adressée à ses obligations de garantie. Afin de faire de ce pas en contradiction avec les intérêts de l'administrateur et l'entrepreneur de maintenance est évident de ne pas choisir le fournisseur au cours de la période de garantie comme un entrepreneur en entretien pour les réclamations de garantie sont coûteux pour le fournisseur. Lorsque un tiers comme un entrepreneur en entretien est choisi, alors celui-ci sera dans leur intérêt de déceler les vices cachés au sein de la période de garantie, car il doit soulever après la garantie et de maintenance corrective pour leur propre compte!
    De cette façon, une situation optimale créé pour-tion après la période de garantie sur une installation qui est exempt de défauts. Après la période de garantie peut être considéré à nouveau les dépenses d'entretien contractuel. Les deux fournisseurs ont que ledit tiers intérêt excessif dans l'acquisition du contrat parce qu'ils savent que ce est à la fois une installation aseptisé - exempts de vices cachés - sont concernés. Si une procédure telle que décrite ci-dessus est considérée, et d'autres devraient être bien à l'avance et en profondeur avec les parties prenantes de manière discutés et enregistrées. Lorsque l'application ne est pas faite sur la base d'un consensus peut bientôt toute manipulation.

    Maintenance multi-années

    Entretien Terme auteur définit donc comme l'entretien périodique avec une fréquence inférieure à une fois par an et ne est pas contractuel. Une des raisons est que la forme du contrat est moins efficace à des fréquences inférieures, parce que le rapport à l'année financière est complètement perdu. Le maintien à long terme est ensuite placé dans une planification efficace à long terme. Ce calendrier est l'activité de maintenance, couplé avec l'objet de maintenance, défini dans une certaine fréquence. Également des activités de remplacement ont lieu dans la planification pluriannuelle. Une chaudière peut donc en vertu d'un contrat de maintenance être inspecté plusieurs fois par an et les pièces corrigée tandis que son remplacement est à 10 ans réglementé dans la planification à long terme. Dans cet exemple, il est de facto l'entretien de remplacement, qui est réglementée par la planification à long terme.

    Lorsque la maintenance multi-années et le remplacement est estimé à l'avance et indexés à son coût peut être placé directement dans un budget pluriannuel. Sur la base de cette allocation budgétaire à long terme et la réservation peut être tenu financièrement.

    Budget d'entretien

    Le budget de maintenance couvre tout l'entretien et comprend en tant que telle:
    • le coût de l'indexation de la maintenance;
    • le budget à long terme;
    • un pourcentage et l'indice stockage pour les pièces de rechange pour la maintenance corrective;
    • Un indice évaluant l'entretien occasionnel.

    Réservations pour les grandes et bien-vangingsonderhoud et rénovations

    Dans le prolongement de la formulation des besoins de maintenance sont en fait la cible de gestion de l'entretien pour maintenir le boîtier dans un état tel qu'il peut être loué en plus concurrentiel au long de son cycle de vie. Le boîtier doit le faire non seulement être maintenu mais aussi techniquement être rénovée périodiquement. Les travaux de rénovation devraient en particulier se assurer que la fonctionnalité et l'apparence de logements continuent de répondre aux normes contemporaines.

    Coût des travaux de rénovation sont trop mal à estimer car les exigences qualitatives varient énormément. Basé sur les moyennes du marché, nous pouvons dire que le coût total de la maintenance contractuelle d'environ 0,25% par an des coûts de construction et le maintien à long terme d'environ 1,25% par an des coûts de construction; si ces coûts sont comptabilisés, ils peuvent être donnés tous les cinq ans sous la forme d'une rénovation.

    La sélection des partenaires dans l'externalisation entretien installatief

    Si le gestionnaire de l'immeuble enfin la nouvelle vision a déterminé et l'organisation a mis les détails opérationnels devraient être déposées. Dans attribution directe de l'entretien devrait sélection des partenaires pour être une étape formelle dans le processus d'externalisation. Sur la base de son indépendance auteur de cet article ne est pas suffisant de simplement mentionner quelques entrepreneurs d'entretien à ce moment pour quelque raison que ce soit "bonne mensonge».

    Ce problème ne est pas quand le client de son propre accord mentionne cinq entrepreneurs potentiels. Typiquement, le "programme d'installation à domicile ou fournisseur" il, étant donné la relation existant, appartenir, au moins, si cette relation ne est pas perturbé en aucune façon.

    Le rôle du consultant externe pour l'entretien de contrat

    Le rôle du consultant externe peut être diverse. Il est important que le consultant est complètement indépendant. Comme dans cet article ont été mentionnés fournisseurs intérêts autres que le principal et le retourner à développer une vision sur la gestion de la maintenance. Le consultant externe peut aussi être important, en plus de favoriser la fourniture de vision pour:
    • la fourniture de données de plantes sous forme numérique;
    • promouvoir stocks compacts; vérifier, numériser et restructurer existante inventaires;
    • décrire uniquement les types d'actions de maintenance sur les spécifications de maintenance de promouvoir l'équivalence des offres;
    • de promouvoir la communication entre le client et l'entrepreneur;
    • paragraphes rédaction juridiques;
    • la compilation du projet d'accord sous la forme d'un cadre de la maintenance sur la base de ce qui peut être attribué au marché d'entretien;
    • la médiation dans la définition de la performance et des accords axés sur les résultats;
    • la médiation dans la définition d'accords de risque;
    • médiation avec l'entrée en être des accords spéciaux pendant la période de garantie;
    • sélection des entrepreneurs d'entretien potentiels sur la base de critères généraux et les critères du client;
    • l'acquisition;
    • guider l'enregistrement;
    • le budget d'entretien;
    • évaluation administrative et technique de la durée des contrats passés;
    • clarification des coûts contractuels et extra-contractuels;
    • inspections administratives et techniques;
    • la médiation zéro inspections et évaluations de la situation;
    • mise en œuvre d'un contrat quand beaucoup de contrats à gérer;
    • contrat complet pour le compte du client.

    En résumé,

    1. Un système de gestion de la maintenance comprend donc de connaître toutes sortes de maintenance, le fortuit, l'contractuelle et l'entretien à long terme.
    2. Inspective optimale et la maintenance corrective dans l'intérêt de l'entrepreneur client et la maintenance.
    3. Un bon contrat vise une situation de gagnant / gagnant pour le client et l'entrepreneur.
    4. On notera que l'organisation de l'utilisateur, et l'entrepreneur de maintenance doivent forces de considérer l'importance des résultats de mesure.
    5. La performance en remettant l'entrepreneur de maintenance est inscrit, qualitativement et quantitativement définie dans un contrat. La mise en œuvre de ces dispositions incombe à l'entrepreneur de maintenance. Les contrôles client et dirige. Suivi de la qualité des soins ne est pas limitée au processus de maintenance. La qualité sera mesurée à partir du résultat et de l'expérience du client interne.
    6. Lorsque l'entretien contrat est au ras de la livraison, les risques de défauts installatieve de la phase de construction au fournisseur ou à l'entrepreneur de maintenance, si jamais pour le client. Pour que la garantie revendique le gestionnaire de l'immeuble surveille les périodes de garantie sur les composants de installatieve et il maintient une plainte dossiers.
    7. maintenance à long terme est nominative, quantitativement et qualitativement défini dans la planification pluriannuelle et externalisé base en temps voulu.
    8. Le budget à long terme approuvé donne à l'administrateur la certitude que ses activités proposées peuvent être financés.
    9. Utilisation du budget d'entretien toutes les activités de gestion des logements à financer.

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